2017年南京賣地超千億 “高價地”絕跡 市場將迎來寒冬？
12月29日，南京2017年最後一場土拍落下帷幕。回顧南京2017年的土地市場，經歷瞭年初的瘋狂、年中的燥熱、年末的冷清，仿佛是一個跌宕起伏的故事，最後昭示著一個時代的落幕。
根據南京國土局網站的數據統計分析，2靜電除煙機017年南京市（不含高淳、溧水）經營性用地共成交93幅地塊，流拍1幅商業地塊。根據中原地產研究中心27日的數據顯示，今年以來，南京今年拍地收入已超1000億，位居全國前列。
都說土地是樓市的根基，土地市場的熱度或許代表著未來樓市的走向。2017年南京的土拍多瞭不少新的特征，即將到來的2018是不是會出現全新的局面？讓我們大傢拭目以待吧。
“地王”幾乎絕跡2016年，南京拍出瞭22幅能冠上“地王”之名的地塊。“地王”像是有慣性，在剛進入2017年之時，南京土拍出現瞭驚天地的地王地塊，但也成瞭南京迄今為止最後的地王——
◆ 2017年2月，中華門G98地塊出讓，該地塊為商業、商辦、居住多功能為一體的綜合性用地，成交總價98.1億元，得主為招商地產，成為南京總價地王；
◆ 2017年2月，浦口白馬路G102地塊出讓，該地塊為二類居住用地，成交總價9.4億，樓面地價23235元/平，競得者金輝地產，成為江北地區樓面價最高地塊。
進入到3月以後，南京土拍上雖然有不少優質宅地出讓，但再也沒有出現“最高價”的地塊。這當然歸功於政府的“最高限價”政策——設置瞭地塊紅線，也就是說，政府給的“天花板”都基本低於已拍出的區域地王價，從源頭上就杜絕瞭地王的產生。競拍若超出紅線，要麼改乒乓球搖號選出得主（2017年6月前），要麼改競拍保障房面積且不計入地價成本（2017年6月後）。總而言之，“地王現象”算是穩穩的遏制住瞭。
瘋狂生長的保障房2017年5月13日南京出臺限賣新政，其中便亮出瞭土拍新規——改原先的搖號確定得主，為開發商競拍保障房面積靜電抽油煙機。
“當網上競價達到最高限價的90%時，商品住宅必須現房銷售。
達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積，每次保建面積200㎡，認建面積最多者為競得人，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不計入房價準許成本。
同一競買人不得參與競買兩塊或以上的住宅或商住用途地塊。”
業內人士表示，取消搖號就是取消天花板，最高限價之後競保障房面積，是測試開發商對房價的最高承受能力。保障房與商品房處於同一小區、建成後無償移交、保障房與商品房同標準交付……一系列後續的政策細則都在抬高開發商的拿地成本，也讓南京土地市場多瞭許多變數。
新政落地之初，南京便出現瞭“保障房瘋狂生長”的現象。據房掌櫃南京統計，2017年南京共拍出17幅帶保障房的地塊，保障房面積共235400平。其中，保障房面積最多的地塊位於浦口珠江鎮板塊，世茂拿下的2017G24地塊，將配建30400平保障房。
現房與期房兩分江山2016年中旬南京土拍設置“現房銷售”的價格紅線，競拍價格若超過現房銷售紅線，未來土地上的房屋將以現房的形式銷售。這樣的遊戲規則，無疑也是在考驗開發商的資金實力。若自有資金無法承擔整個項目完整的開發周期，拿地也就成瞭無稽之談。
但顯然，在南京的開發商們都還是很有實力的——從2016年到2017年，現房銷售的地塊層出不窮，以至於業內都有瞭牟宗默契：凡是優質的宅地，幾乎毫無意外都會是現房銷售。據房掌櫃南京統計，2017年南京共拍出40幅現房銷售地塊。
但是這股“現房之風”在2017年尾忽然轉向。尤其2017年12月接連三場土拍下來，出讓12幅宅地，僅浦口1幅地塊要求現房銷售，剩下19幅地塊均可期房銷售。算下來，2017年南京共拍出19塊可期房銷售的地塊。
有意思的現象是，這11幅期房宅地的成交價格，都與“現房紅線”僅一次舉牌的距離。也就是說，開發商之間似乎有瞭某種默契，都很明智的避開瞭現房銷售。
藍風機構副總經理翁忠平在接受房掌櫃采訪時表示，在市場下行的環境下，開發商的效益不如從前，市場上出現高價地虧本賣房的現象也讓開發商對市場預期不太樂觀，而現房銷售對開發商的資金要求非常高，在這樣的情況下，開發商們選擇不去觸碰現房銷售的紅線，以期房的形式開發銷售，能降低企業的壓力，可以說這是土地市場調控很明顯的效用瞭。
土拍市場由熱轉冷2017年12月，南京連軸轉進行瞭3場土拍。但與先前的火熱搶地、瘋狂競拍保障房的場面不同，12月的三場土拍有些冷清。土拍結束後，媒體紛紛渲染：土地市場降溫瞭！拿地的都是撿便宜瞭！
為什麼說土地降溫瞭？表現形式有以下幾種：
◆ 競拍企業變少。以往南京土拍，都會有少則5傢的開發商輪番舉牌競買，但在12月底的土拍中，競拍開始幾輪之後，就進入瞭兩傢開發商爭奪的局面，其他競買人等於提前退場；
◆ 樓面地價降低。最明顯的表現在於，成交地塊的樓面價不僅遠未達到政府設置的最高限價，更是比周邊地塊的地價低出一大截。
例如青龍山生態新城新出讓兩幅地塊樓面價均不足14000元/㎡，而旁邊在建中的融僑G18地塊地價19476元/平，差價接近5000元/平；江北G74地塊樓面地價18012元/㎡，而旁邊的金隅G07地塊去年成交價格為20077元/㎡，差價約2000元/平……
◆ 主城內的商業地塊流拍。12月29日，位於板橋的G77商辦混合用地爆冷流拍，這也成為南京近一年多以來南京主城首幅流拍地塊。無獨有偶，南京溧水區今年樓市表現雖好，但在年末的土拍中，兩幅打包出售的優質宅地也慘遭流標，讓人唏噓。
面對如此明顯的“冷風”，南京的專傢們表示，土地市場是否會就此進入寒冬，還不能確定。藍風機構副總經理翁忠平認為，現在接近年末，不少開發商的拿地指標已經用完，所以現在並不積極。而南京房地產開發建設促進會秘書長張輝則認為，雖然看上去土地降溫瞭，但是開發商拿地的成本並沒有減少，土地掛牌時的諸多限制條件也是在給開發商巨大壓力，在這樣的情況下，選擇放棄也是無可厚非。
首幅租賃用地亮相作為住建部點名帶頭發展租賃的城市之一，南京在發展租賃市場上也下瞭不少功夫。2017年12月27日，南京第一幅廚房油煙處理隻租不售地塊正式出讓，最終地塊以底價2.67億成交，由仙林羊泰置業有限公司、南京國立資產管理有限公司聯手拿下。
地塊進展簡直神速，拿地當天開發商公佈瞭項目案名為仙林東南青年匯，將打造青年人才公寓、青年眾創空間、商業配套。
地塊上擬建設青年人才公寓總建築面積約35000平方米，面向青年創業人才提供定向公寓租賃服務，並納入南京市人才安居計劃管理。青年眾創空間總建築面積約77000平方米，面向青年創業人才提供創業平臺；另外，約3000平方米作為商業配套功能，主要為項目提供商務和生活配套服務。
該項目總投資約15億元，預計 2018年開工建設。東南集團作為南京市建設和吸引青年大學生人才隊伍的責任單位之一，其開發建設的青年匯項目被列入南京市各級人才計劃的配套服務中。
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